[청약부터 입주까지] 9부 : 잔금납부와 등기 – 서류와의 싸움

청약 당첨부터 입주까지의 여정에서 마지막 관문은 바로 잔금 납부와 등기입니다.

 

분양 계약 이후 중도금과 대출 이자를 잘 관리해 왔다면 이제 진짜로 내 이름을 건 집을 만들 차례입니다.

 

하지만 이 단계에서는 시간·서류·대출 조건이 모두 얽혀 있어, 무엇 하나라도 놓치면 큰 문제가 생길 수 있습니다.

 

이 글에서는 입주 아파트 기준으로 잔금 스케줄링, 집단대출 실행 방법, DSR·LTV 조건, 등기 절차, 취득세 처리까지
실전 경험 기반으로 가장 정확하게 안내해 드립니다.

 

 

📌 1. 잔금이란?

구분	비율(예시)	시점
계약금	10%	계약 체결 시
중도금	60%	집단대출 + 자기자금
잔금	30%	입주 직전 & 등기 이전

잔금 납부 + 소유권 이전 등기 처리가 완료되어야
입주증 발급 → 열쇠 수령 → 입주가 가능합니다.

요즘은 집을 열쇠로 여는 경우는 거의 없죠? 웬만하면 도어락이 있습니다. 그럼에도 불구하고 열쇠 수령이라고 하니, 어떤 뜻인지 감이 안 잡히실 겁니다.

최근 입주 단지의 경우, 커뮤니티 시설을 이용하는 카드, 입주민 카드, 음식물쓰레기 처리 카드, 아파트 단지 매뉴얼 등을 수령하는 것이 "열쇠 수령"이라고 이해하시면 됩니다. 웰컴키트라고 불리는 게 더 이해가 될 수 있겠습니다.

 

📌 2. 잔금 스케줄링 – “적어도 3주 전부터 움직이라”

입주 시기에 몰리는 업무

1. 중도금 대출 이자 정산
2. 잔금 집단대출 실행
3. 취득세 자금 확보
4. 등기 진행
5. 전입신고, 확정일자

👉 하루에 몰아서 하려 하면 100% 사고 납니다.

 

✔ 추천 일정표

시점	해야할 일
잔금 4주 전	대출 가능 한도, LTV·DSR 시뮬레이션
잔금 2~3주 전	법무사 배정, 서류 발급 일정 확정
잔금 1주 전	취득세 준비, 증빙 서류 재확인
잔금 당일	잔금 입금 → 등기 접수 → 입주증 발급

 

 

 

📌 3. 잔금대출 실행 – 집단대출 & 정책대출 반드시 이해하기

신축 분양 아파트 대부분은 집단대출을 사용합니다.
이때 은행과 매수자 사이에 대출상담사가 직접 배정되어 진행됩니다.

 

🏦 대출 실행 시 필수 체크사항

확인 항목	의미
LTV(주택담보대출비율)	주택가격 대비 대출 가능 %
DSR(총부채원리금상환비율)	연소득 대비 전체 대출 상환 부담
감정가 vs 분양가 차이	감정가가 더 낮게 나오면 대출 한도 감소
상환방식	원리금균등 / 원금균등 / 체증식
거치기간	일정 기간 이자만 납부 가능
정책대출 여부	디딤돌·보금자리론 적용 가능?

감정가는 분양가 대비, 은행에서 아파트 가치를 확인할 때 매기는 값입니다. 일반적으로 은행에서 감정평가사를 고용해서 아파트의 감정가를 계산합니다. 혹은 전매 이력을 보았을 때, 분양가 대비 피값이 얼마 붙었다, 웃돈을 얼마 주고 팔았다 하는 공식 기록 (KB시세)가 있으면, 분양가+프리미엄이 감정가로 검토될 수 있습니다.

그러나, 예외도 있습니다. 필자가 겪었던 단지였는데, 전매제한이 걸려있는 단지의 경우, 실제 KB시세에서 확인을 할 수가 없으니, 은행은 보수적으로 접근할 수밖에 없습니다. 즉, 감정가 = 분양가에 가까운 경우가 될 수 있다는 은행의 의견입니다. 다행히 후에는 아파트의 가치, 주변 호재가 많다고 판단하여, 감정가 = 분양가의 120~130%로 반영했습니다.

 

상환방식에 대해서 아래 글을 확인하여 보다 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

 

🔍 시뮬레이션 필수 이유

예시 상황

• 소득 기준으로는 DSR에 걸려
• 감정가 낮아 LTV도 줄어들면
  → 준비한 잔금이 부족해져 대출 실행이 불가한 사태 발생

👉 대출상담사에게 반드시 사전 시뮬레이션 요청하세요.
👉 혹은 부동산계산기를 이용해서 잔금이 얼마나 필요한지 확인하세요

 

 

🧮 대출 실행 흐름

1. 상담사와 잔금일 확정
2. 필요한 증빙 서류 사전 제출
3. 은행 내부 심사 완료
4. 잔금일 오전에 대출 실행
5. 은행 → 시행사(또는 매도인)로 자동 송금

📌 점심시간 또는 마감 직전 실행은 절대 금물

늦어지기라도 하면
잔금 지연 → 입주 지연 → 연체료 또는 위약금 부담 발생합니다.

 

📌 4. 등기 절차 – 법적 소유권 확보 프로세스

단계내용

1	잔금 납부
2	법무사 등기 접수
3	취득세 신고 & 납부
4	등기 완료 확인
5	등기사항증명서 발급

법무사 비용은 보통 30만~60만 원 선
👉 일반적으로 집단대출을 진행하는 경우에는 법무사 비용은 면제됩니다.

 

 

📌 5. 취득세 신고 & 납부 (60일 이내)

항목	설명
취득세	주택 가격에 따라 차등
지방교육세	취득세 대비 부과
농어촌특별세	고가주택 대상

직접 신고 → 위택스(Wetax)
대행 → 법무사 처리

가산세 방지를 위해 기한 엄수가 필수입니다.

생애최초 / 다자녀 등 취득세 일부 감면대상자라면 반드시 대출을 실행하는 은행에 말하거나, 서류를 준비해야 합니다.
단, 취득세 감면 이후 반드시 3년 이상 거주를 해야 합니다. 부득이하게 전세를 놔야 하는 경우라도, 실거주가 아니므로 이 경우는 감면 금액을 도로 반환하여야 합니다.

 

 

📌 6. 서류 체크리스트

서류명	준비 주체
신분증	매수자
인감도장	매수자
주민등록등본/초본	매수자
분양계약서	매수자
취득세 납부확인서	매수자
대출실행 서류	은행 발급
(등기권리증은 등기 완료 후 신규 발급)

🔍 사소한 오타 하나가 일정 전체를 무너뜨릴 수 있음.

 

 

📌 7. 공인중개사 & 법무사 활용 전략

전문가	도움받는 업무
공인중개사	입주관리절차, 관리비 정산 안내
법무사	등기, 취득세, 대출 실행 연계, 서류 검증

📍 법무사는 ‘보험 역할’
문제 예방이 핵심입니다.

 

 

📌 8. 잔금 당일 체크리스트 (암기 버전)

항목	비고
잔금 이체 내역 확인	필수
법무사 등기 접수 확인	즉시 증빙 요청
입주증 발급 & 열쇠 수령	관리사무소
공과금·관리비 정산	잔여분 확인
하자 점검	입주 전검과 병행
전입신고 및 확정일자	정부24 가능

 

 

🎯 결론 – 마지막 승부, 가장 꼼꼼하게

잔금과 등기는 단 한 번의 실수도 허용되지 않는 과정입니다.

✔ DSR·LTV 조건 사전 확인
✔ 감정가 차이로 대출 한도 축소 대비
✔ 상담사·법무사와 일정 최종 조율
✔ 스케줄 분할 진행

이 모든 준비가 “내 집 마련의 완벽한 마무리”를 만듭니다.

 

🎉 여러분의 새 인생이 시작될 입주의 순간, 모든 과정이 깔끔하고 기쁘게 마무리되길 진심으로 응원합니다!