[청약부터 입주까지] 6부 : 분양권 전매와 갈등 - 팔까, 버틸까

분양권을 보유하고 있으면 누구나 한 번쯤 고민합니다. “지금 팔까, 아니면 끝까지 버틸까?” 최근 부동산 시장이 금리, 공급, 정책에 따라 빠르게 변하면서 이 고민은 더 복잡해졌습니다. 특히 전매제한, 실거주 의무, 규제지역 여부, 주변 시세 비교 등 다양한 조건들을 고려해야 하기 때문에 올바른 판단을 내리기 쉽지 않습니다. 이 글에서는 전매제한 기간별 전략, 시세 판단 기준, 실거주 여부에 따른 결론 도출 방식 등을 중심으로 분양권 전매 의사결정에 필요한 핵심 요소들을 정리합니다.

 

이번 시간에는 분양권 전매에 대한 고찰의 시간을 갖겠습니다.

1. 분양권 전매란 무엇인가?

‘분양권 전매’란 아파트 입주 전에 분양받은 권리를 제3자에게 넘기는 것을 말합니다. 즉, 아직 건물이 완공되지 않은 상태에서 권리를 거래하는 행위입니다.

 

전매는 빠른 유동성 확보가 가능하지만, 정부 정책 변화에 가장 민감한 거래 유형이기도 합니다. 따라서 전매를 고려한다면 가장 먼저 해당 단지의 전매 가능 시점을 정확히 파악해야 합니다.

 

 

2. 전매제한 기간별 전략 – 언제 파는 것이 유리할까?

전매 전략은 전매제한 기간에 따라 완전히 달라집니다. 대표적으로 다음 세 가지 유형이 존재합니다.

 

① 전매제한이 없거나 6개월 이내인 경우 (비규제지역 중심)

전매가 자유로운 지역에서는 프리미엄(P)이 빠르게 붙을 수 있어 단기 차익 실현 전략이 유효합니다.

전략 포인트

• 분양 초기 기대감이 높을 때 단기 피 형성
• 분양가가 주변 시세 대비 10~20% 저렴하면 초기 매수 수요 증가
• 시장 분위기 따라 피가 빠르게 변동할 수 있어 욕심을 과하게 부리면 위험

추천 전략
➡ 빠른 전매를 고려하되, 분양가 대비 초기 프리미엄이 과도하게 상승한 시점에서는 매도 타이밍을 선점하는 것이 안전합니다.

전문용어로 "단타"라고도 합니다. 주식으로 비유해 보면, 계약금 6천만 원 넣고 6개월 뒤에 매도 시 1억 원의 차익을 챙긴다면, 연간 수익률은 167%입니다.

프리미엄(P)을 보통 줄여서 P값이라고도 이야기를 합니다. 비슷한 케이스로, 마피는 마이너스 프리미엄 즉, 매도 시, 돈을 오히려 내고 파는 경우입니다. 보통 호재가 없는 단지나 교통, 학군, 인프라 등 모든 곳이 안 좋으면 마피가 발생합니다. 각종 규제 (대출, 거주 등)에 의해서도 마피가 형성되는 경우도 있습니다.

피값을 정의하는 전문용어도 있습니다. 피값이 100~500만원 수준이면 "쪽파" 혹은 "동전피"로 불리며, 피값이 1000만 원 이상은 "실파", 피값이 억대로 넘어가면 "대파"라고 불립니다.

간혹 전매제한이 없다고 하더라도, 1년 이내로 매도 시, 77% 수준의 막대한 양의 세금을 내야하는 경우가 있습니다. 본질적인 의도는 투기를 막기 위함인데, 이 제도로 인해 손피라는 용어가 생겼습니다. 즉, 매도인은 세금을 제외하고 손에 쥐는 피값이라고 해서 "손피"라고 불립니다.

 

② 전매제한 1~3년인 경우 (가장 일반적인 케이스)

이 구간의 어려움은 시장이 1~3년 사이에 크게 바뀔 가능성이 높다는 점입니다.

전략 포인트

• 전매제한 해제 시기에 물량이 한꺼번에 나와 시세가 흔들릴 수 있음
• 해제 직후 피가 정점이 아니라 ‘일시적 하락’이 발생하는 경우도 많음
• 금리/경기 상황에 따라 피가 크게 출렁이므로 장기적 흐름 필요

추천 전략
➡ 전매제한이 풀린 직후 급락하는 구간을 피하고 3~6개월 뒤 안정 구간에서 매도하는 것이 유리합니다.

보통 이 경우에 제일 많이 쓰는 방법이 갭투자입니다. 전세를 줌으로써, 아파트 금액의 일부를 충당할 수 있고, 적은 금액으로도 아파트를 소유 할 수 있는 점이 가장 큰 장점입니다.

단, 최근 5년간 전세사기, 역전세 현상 및 부동산 규제 강화로 인해 전세 수요가 급감하고, 대신 월세의 비중이 높아지고 있습니다. 월세의 가장 큰 단점은, 내가 내는 월세는 임대인의 현금흐름이므로, 득 되는 것이 사실상 없다고 봐야 합니다. 

마지막으로 다른 방법도 있으나, 이 방법은 불법이므로, 불시점검시 매우 큰 불이익을 받을 수 있습니다. (다운계약서 작성)

 

③ 전매제한 + 실거주의무가 있는 경우 (규제지역 중심)

실거주의무가 붙는 경우는 사실상 ‘전매 전략’보다 실거주 전략이 우선해야 합니다.

전략 포인트

• 실거주 의무 미이행 시 과태료 및 계약 취소 위험
• 실거주가 힘든 투자자는 분양권 자체가 리스크가 될 수 있음
• 실거주 후 전체 시세 흐름에 따라 매도 시점 조정 가능

추천 전략
➡ 실거주가 가능하다면 거주 후 시장 호황기에 매도하는 방식이 가장 안정적입니다.

만약 본인이 생애최초에 해당된다면, ③은 가장 최적의 조건에 있다고 봐도 무방합니다.

 

 

3. 주변 시세 대비 판단법 – 팔지 말지 숫자로 판단하기

분양권을 매도할지, 보유할지 결정할 때는 감정이 아니라 데이터로 판단해야 합니다. 다음 세 가지 기준이 현실적으로 가장 많이 활용됩니다.

 

① “분양가 + 프리미엄(P)” vs 주변 준신축 시세 비교

가장 간단하면서도 신뢰도 높은 판단 공식입니다.

공식:

“분양가 + 피(P)”가 주변 입주 1~5년 준신축 대비 10% 이상 저렴하면 보유가 유리합니다.
반대로 10% 이상 비싸면 매도하는 것이 안전합니다.

이 기준은 실제 시장에서 매수자가 단지를 판단할 때 사용하는 가격 심리선과 동일합니다.

 

② 향후 2~3년 성장 가능성 체크리스트

아래 항목 중 3개 이상 해당하면 보유 메리트가 높습니다.

• 역세권 또는 신설 예정 노선 포함
• 1,000세대 이상 대단지
• 브랜드 파워 강함(자이, 래미안, 더샵, 힐스테이트 등)
• 학군 수요가 명확함
• 산업단지, 개발지구 등 직주근접
• 상업·공원·공공기관 이전 등 확정 개발요소 존재

이 요소들은 입주 이후 실거주 수요를 높이는 확실한 요인입니다.

실거주를 한다고 해도, 추후 매도 시 환금성이 매우 좋다고 해석 될 수 있습니다.

 

 

③ 실거주 가능 여부 체크

실거주가 가능한지 여부는 분양권의 ‘방어력’을 결정합니다.

• 실거주 가능 → 시세 하락기에도 버틸 수 있음
• 실거주 불가 → 금리 상승기나 입주물량 폭탄에 취약

투자는 결국 버틸 수 있느냐 없느냐가 수익률을 갈라놓습니다. 즉, 버틸 수 없어도 수익은 가능하나, 버틸 수 있다면 (보유금이 많다면) 수익률은 극대화될 수 있습니다.

 

4. 전매 여부를 결정하는 최종 체크리스트

다음 항목 중 6개 이상 YES라면 ‘보유’,
3개 이하 YES라면 ‘매도’를 고려하는 것이 좋습니다.

 

✔ 보유에 유리한 조건

• 주변 준신축보다 여전히 저렴합니다.
• 실거주가 가능합니다.
• 개발 호재가 확실합니다.
• 브랜드 파워가 강합니다.
• 1000세대 이상 대단지입니다.
• 금리가 안정 또는 하락기로 진입합니다.
• 인근 입주 물량이 적습니다.
• 입주 후 전세 수요가 강합니다.

✔ 매도에 유리한 조건

• 분양가 + 피(P)가 이미 비쌉니다.
• 실거주가 불가능합니다.
• 입주물량 폭탄 예정 지역입니다.
• 금리 상승기입니다.
• 대출 부담이 큽니다.

 

5. 결론 – 답은 결국 “욕심보다 안정”입니다

분양권 전매는 한 번의 결정이 억 단위 차이를 만들 수 있는 중요한 선택입니다.

 

그러나 많은 실수는 “조금만 더 오르겠지?”라는 막연한 기대에서 시작됩니다.

 

분양권 시장은 금리, 규제, 분양가 상한제, 공급 일정 등 다양한 요소에 따라 급변합니다.

 

따라서 주변 시세, 전매제한 해제 시점, 실거주 가능성 등 객관적 기준으로 판단하는 것이 가장 현명합니다.

금액의 여유가 있다면 존버를, 금액의 여유가 없으면 전매를 추천드립니다..