[청약부터 입주까지] 5부 : 중도금 대출의 함정

1. 중도금대출, 집을 짓는 동안의 숨은 비용

청약에 당첨된 순간, 모든 고민이 끝난 것처럼 느껴지지만 실제로는 이제부터가 시작입니다. 분양가의 10% 계약금을 납부한 뒤, 본격적인 중도금대출 과정이 시작되기 때문입니다.

 

중도금대출은 건설사가 아파트를 짓는 동안 발생하는 건축비를 입주예정자가 일정 비율로 분담하는 제도입니다. 즉, 건물이 완성되기 전까지 건설비용을 일부씩 납부하며, 이 자금을 건설사는 공사 진행비로 사용합니다. 보통 분양가의 60% 정도를 6회에 나누어 납부하는 구조를 가지고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다:

1. 공정률에 맞춘 자금 집행 구조
   아파트는 기초공사 → 골조공사 → 내부 마감 → 외부 마감 → 설비 설치 등 단계별로 공정률이 나뉩니다.
   이때 각 단계가 완료될 때마다 건설사에 필요한 자금이 발생하기 때문에, 자금 집행의 효율성을 위해 10%씩 6회로 나누는 것이 일반적입니다.
   예를 들어, 공정률 10~15% 단위로 건설사가 자금을 확보해야 하는데, 이를 입주자가 한 번에 내기엔 부담이 크므로 ‘6회 분납’이 현실적 절충점이 된 것입니다.
2. 입주자 부담 완화 효과
   공사 기간은 보통 2~3년에 걸쳐 진행됩니다. 이 기간 동안 전체 분양가의 60%를 한 번에 납부하기보다는, 일정 기간 간격으로 나누어 납부함으로써 입주자 부담을 분산시킵니다.
   예를 들어 1회 납부액이 5천만 원 수준이라면, 6개월 단위로 나누어 내면 현금 흐름을 유지하면서도 신용점수 하락을 최소화할 수 있습니다.
3. 금융기관 리스크 분산
   금융사 입장에서도 전체 대출금을 한 번에 집행하는 것보다, 공정률에 따라 분할 집행함으로써 리스크를 관리할 수 있습니다.
   만약 공사가 중단되거나 지연될 경우, 이미 집행된 금액까지만 노출되기 때문에 손실을 최소화할 수 있습니다.

이처럼 6회 분할 구조는 단순한 형식이 아니라, 공정률 기반의 자금 흐름 관리와 입주자 부담 완화, 그리고 금융기관 리스크 통제라는 세 가지 이유가 결합된 결과입니다. 즉, ‘6회 분납’은 업계의 관행이 아니라 합리적 구조 설계의 결과물이라 할 수 있습니다.

중도금을 낼 때가 되면, 통상 계약자들이 모여있는 단톡방에서 "중도금 자납"이라는 말도 나오긴 합니다. 말 그대로, 중도금을 대출이 아닌, 목돈 등으로 납부하는 방식입니다. 이 과정을 6회 전부 하시는 분들이 있는가 하면, 3회차까지는 자납 이후 대출을 실행하시는 분들도 있습니다.

이런 상황에서 일부 단지는 중도금 2회 이상 자납 시, 대출이 아예 안나오는 상황도 존재합니다. 이럴 경우를 대비해기 위해, 중도금 자납 시, 1만원을 남기고 상환하는 방법입니다. 즉, 6억원 X 60% = 3억 6천만원 중 1회차, 2회차마다 6천만원이 아닌 5,999만원을 납부하고 1만원은 대출액으로 남기는 방식입니다. 시간이 지나면서 누적되는 중도금 이자의 부담은 없을 정도로 금액이 작고, 3회차 이상의 대출은 실행 할 수 있습니다. 단, 반드시 중도금 협약 은행과 사전에 상담을 하시고 진행하시는 것을 권고 드립니다.

 

2. LTV·DSR, 대출 가능 금액의 두 가지 축

중도금대출의 핵심은 결국 ‘얼마나 빌릴 수 있느냐’입니다. 이를 결정하는 대표적인 지표가 LTV(주택담보인정비율)과 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

• LTV는 주택 가치 대비 대출 가능 금액의 비율로, 수도권 투기과열지구의 경우 최대 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%까지 가능합니다.
• DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율을 의미합니다. 예를 들어 연 소득이 6000만 원인 사람의 DSR 한도가 40%라면, 연간 모든 대출의 상환액이 2400만 원을 넘으면 안 됩니다.

문제는 이 두 기준이 단독으로 작동하지 않고, 서로 얽혀 있다는 점입니다. 예컨대 LTV 상으로는 충분히 대출이 가능하더라도, 이미 자동차 할부나 신용대출이 많다면 DSR이 초과되어 대출이 줄어들거나 거절될 수 있습니다.

DSR을 최대로 받기 위해서는, 어떤 다른 대출이 있으면 안됩니다. 대표적인 예시가 자동차 할부, 신용대출, 마이너스통장, 회사 협약대출(이 내용은 추후 잔금 다루는 주제에서 상세하게 다루겠습니다.) 등이 포함되며, 전세대출은 예외로 둡니다.

 

3. 실제 대출 심사 과정 – 실전 시뮬레이션

중도금대출은 보통 건설사와 협약을 맺은 시중은행 또는 제2금융권을 통해 진행됩니다.
실제 심사 과정은 다음과 같습니다:

단계	내용
1단계	분양사무실 또는 은행을 통해 대출신청 안내문 수령
2단계	개인별 서류 준비 (신분증, 소득증빙, 재직증명서, 가족관계증명서 등)
3단계	은행 심사 접수 및 신용평가, 소득·부채 확인
4단계	DSR·LTV 조건 충족 여부 검토
5단계	대출 승인 통보 및 약정서 서명
6단계	회차별 자금 집행 (건설사 계좌로 직접 송금)

서류 누락이나 발급 시점이 맞지 않으면 ‘심사 지연’ 또는 ‘승인 보류’가 발생할 수 있습니다.

 

 

4. 공동명의와 소득 합산의 함정

많은 예비 입주자들이 ‘부부 공동명의면 대출이 더 잘 나오지 않을까’라고 생각하지만, 실제로는 꼭 그렇지 않습니다. 중도금대출은 대부분 1인 단독명의를 원칙으로 하기 때문에, 공동명의의 경우 대출 진행이 복잡해지거나 일부 은행에서는 아예 불가한 경우도 있습니다. 또한 소득을 합산하더라도 DSR 산정 시 부부 모두의 기존 부채가 함께 계산되기 때문에, 오히려 대출 한도가 줄어드는 역효과가 발생할 수도 있습니다.

 

 

5. 금리 상승기에 중도금대출, 어떻게 대응할까

최근 금리 인상기에는 중도금대출 금리가 5%를 넘는 사례도 많습니다.
따라서 다음과 같은 금리 리스크 관리법을 기억해두는 것이 좋습니다.

1. 우대금리 조건 적극 활용
   급여이체, 자동이체, 카드 이용 실적 등을 조건으로 우대금리를 제공하는 경우가 많습니다.
   단, 실제로 해당 조건을 충족하지 못하면 만기 시 금리가 인상될 수 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 잔금대출 전환 전략 세우기
   아파트가 완공되면 중도금대출은 ‘잔금대출’로 전환됩니다. 이때 금리가 더 낮은 은행으로 갈아타는 ‘대환 대출’을 고려하면 장기 부담을 줄일 수 있습니다.

중도금 대출 실행 시 일반적으로 입주하는 단지에서 중도금대출을 실행할때는 집단대출로 실행합니다.
금리는 코픽스(COFIX) + 가산금리, 6개월 변동입니다. 고정금리는 잔금대출에만 적용되며 추후 상세하게 설명하겠습니다.

필자의 경험 중 실제 있었던 사례입니다. 2022년 9월 즘에 청약이 당첨되어 중도금 1회차가 되었을 때, 모든 입주예정자들이 부동산 금리에 경악했습니다. 기준금리 4.29% + 은행가산금리 3% = 중도금대출금리 7.29%로 실행이 되었습니다. 이대로 입주까지 가다가는 국민평형 기준 소나타 풀옵션 1대를 중도금 이자로 내야하는 상황이었고, 이를 막기위해서 입주예정자협의회(이하 입예협)에 목소리를 모았습니다. 모인 의견을 입예협 대표가 해당 중도금 실행은행에 강력하게 이야기했고, 700장이 넘는 탄원서 덕분에 가산금리가 2.7%로 조정되어 6.99%로 금리를 낮출 수 있었습니다.

이후 금리가 내려가는 긍정적인 상황과, 협약은행이 1군으로 승급한 사례를 빌미로 다시 한번 금리인하를 요청했으며, 이 또한 승인되어 6회차가 되는 시점에서는 5.5%수준으로 중도금 대출이 실행될 수 있었습니다.

 

6. 실전 팁 – 꼬이지 않기 위한 서류 준비 리스트

서류명	발급처	유효기간	비고
신분증 사본	본인	-	주민등록증 or 운전면허증
주민등록등본/초본	주민센터/정부24	1개월	세대원 포함 여부 확인
재직증명서	회사	1개월	인사팀 발급 필수
갑종근로소득원천징수영수증	국세청 홈택스	최신 연도	전년도 기준
건강보험자격득실확인서	국민건강보험공단	1개월	직장가입자 확인용
소득금액증명원	홈택스	1개월	자영업자 필수
가족관계증명서	정부24	3개월	공동명의 시 필요

서류 발급 시점이 조금이라도 어긋나면 ‘재심사’로 넘어가며, 대출 승인 일정이 하루 이상 밀릴 수 있습니다.
따라서 서류는 통상 심사일 기준 1주일 이내 발급분으로 준비하는 것이 안전합니다.

 

 

8. 결론 – 대출은 ‘금액’보다 ‘과정’이 중요합니다

중도금대출은 단순한 돈의 문제가 아니라, 신용, 시기, 서류 세 요소의 싸움입니다.
승인 여부는 결국 준비된 사람이 가져갑니다.

 

물론, 시장 금리를 개개인이 단독으로 변경할 수는 없지만, 입주예정자협의회에서 목소리를 내면서 의견이 모아질 때, 목소리가 도움이 되는 경우도 있습니다.

 

다음시간에는 분양권 전매에 대해서 글을 쓰도록 하겠습니다.