[청약부터 입주까지] 4부 : 당첨의 기쁨과 현실

청약 당첨, 인생의 한 줄기 빛

수많은 경쟁률을 뚫고 ‘축하합니다. XX아파트 ㅇㅇ동 ㅁㅁ호에 당첨되셨습니다.'라는 문자를 받는 순간, 그 감정은 이루 말할 수 없습니다. 오랜 기간 청약통장을 유지하며 기다린 끝에 손에 쥔 결실이기 때문입니다. 주변의 축하 메시지와 함께 머릿속에는 벌써 인테리어와 입주 후의 행복한 일상이 그려집니다.

 

하지만, 그 기쁨도 잠시입니다. 청약의 당첨은 ‘시작’ 일뿐이며, 현실적인 문제인 계약금 납부의 압박이 곧 다가옵니다. 당첨 후 실제 계약으로 이어지기 위해서는 계약금을 납부해야 하는데, 바로 이 지점에서 많은 수분양자들이 고민에 빠집니다.

 

 

1. 계약금의 현실 – 생각보다 무겁다

청약에 당첨되면 통상 당첨자 발표 후 7~10일 내외에 계약금 납부가 진행됩니다. 계약금은 일반적으로 분양가의 약 10% 수준이며, 6억 원짜리 아파트라면 6천만 원이 필요하겠지만, 현실은 다릅니다. 분양가+발코니 확장비+유상옵션 등을 반영한다면, 실질적으로 내야 하는 금액은 최대 7천만원까지 고려가 되어야 합니다. 이는 곧, 계약금의 기준은 분양가의 10%, 발코니 확장비의 20%, 유상옵션의 20%를 계산했을 때이며, 항상 계산을 유의하여 반영하셔야 합니다.

 

계약금은 대출을 이용해서도 납부할 수 있습니다. 대표적으로 마이너스 통장(한도대출)을 활용해 계약금을 마련하는 사례도 있습니다. 다만, 대출 가능 여부는 지역과 규제 수준에 따라 달라집니다.

 

특히 2020년 10.15 부동산 대책(10.15 부동산 규제) 이후, 수도권 투기과열지구나 조정대상지역에서는 자금조달계획서 제출이 의무화되었습니다.

 

즉, 계약금을 포함한 모든 자금 출처를 명확히 기재해야 하며, 금융기관 대출이나 가족 증여 등 자금의 흐름이 투명하게 입증되어야 합니다.

 

반면 지방의 비규제지역에서는 상대적으로 규제가 완화되어 있어, 계약금 대출이 가능한 경우가 많습니다. 일부 지역은 마이너스 통장 외에도 신용대출, 예금담보대출 등을 통해 자금을 유연하게 운용할 수 있습니다.

 

따라서 청약 준비 단계에서부터 “내가 당첨될 단지는 어떤 규제를 받는가”를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

필자는 실제로 청약 당첨 시, 계약금을 다음과 같이 마련했습니다 : 마이너스 통장 개설 및 계약금 납부 → 사내 대출로 일부 상환 → 연말 성과급 인센티브로 마이너스 전체 상환 후 마통 해제

그렇다고 무지성으로 마이너스 통장 만들어서 계약금 넣는 것은 아닙니다. 분명히 해야 할 것은, 마이너스 통장을 만들어도, 당장에 금액을 조달할 수 있는 방법이 무엇이 있는지를 계산이 필요하다는 것입니다.

마이너스 통장, 신용대출 등을 활용할 수는 있어도, 반드시 잔금 치루기 1년 전에는 해당 대출은 모두 상환을 하던지, 다른 낮은 금리 상품으로 대환을 해야 하던지 결정되어야 합니다. 추후 잔금을 치르는 과정에서 해당 문제 때문에 골치를 썩는 사례가 상당히 많습니다.

계약금(%)은 분양되는 단지마다 적용%가 다릅니다. 최소 5%에서부터 20%까지 부르는 경우가 있으므로, 이를 확인하는 방법은 분양아파트의 모집공고를 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

규제를 받는 기준 및 시점도 오해가 많아서 이를 잘 확인하셔야 합니다. 예를 들어, 스트레스 DSR은 1단계부터 순차적으로 진행되었는데, 최초 시작일이 2024년 2월입니다. 즉, 2024년 2월 전까지 분양 및 계약을 마친 아파트 단지는 입주 시점에서 대출 진행 시, 대한민국 어느 지역을 막론하고 스트레스 DSR 규제에 해당하지 않습니다. 반대로 2024년 2월 이후 분양 및 계약이 진행되는 모든 아파트 단지는 스트레스 DSR 규제에 해당됩니다. 그러므로, 분양권을 매수하시는 분들이라면, 해당 내용을 상세하게 파악할 필요가 있습니다.

 

 

2. 계약 포기 시 불이익 – 규제 수준에 따라 달라진다

청약에 당첨되고도 계약금을 마련하지 못해 포기하는 사례는 생각보다 많습니다. 그러나 ‘계약 포기’는 단순한 취소로 끝나지 않을 수 있습니다.
해당 단지가 속한 지역의 규제 여부에 따라 불이익의 강도가 달라지기 때문입니다.

1. 비규제지역(일반지역)
   • 당첨을 포기하더라도 큰 제재는 없습니다.
   • 단순히 당첨이 취소되고, 일정 기간(대략 1년) 동안 동일 지역에서의 청약 기회가 제한될 수 있습니다.
2. 조정대상지역
   • 청약 당첨 후 계약을 포기하면 재당첨 제한이 7년간 적용될 수 있습니다.
   • 또한 청약 가점제에서는 기존 당첨 이력이 불이익으로 작용합니다.
3. 투기과열지구
   • 가장 강력한 규제가 적용됩니다.
   • 계약 포기 시 최대 10년간 재당첨 제한이 부과되며, 해당 기록은 청약홈 시스템에 남습니다.
   • 일부 단지는 계약금 일부 또는 전액을 환불받지 못하는 경우도 있습니다.

즉, 단순히 계약금을 납부하지 못한 것이 아니라, 앞으로의 청약 기회 자체가 막힐 수 있다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다.

계약 포기 시 불이익은 추후 무순위 청약에 추가되거나, 예비당첨자의 기회로 돌아가게 됩니다. 즉, 힘들게 청약 당첨되고 계약포기를 한다는 것은 죽쒀서 남주는 꼴 밖에 되지 않습니다. 반드시 청약하실 때는 자금 상황을 무조건 확인하셔야 합니다.

 

 

3. 계약금 마련을 위한 현실적인 자금계획 팁

청약 당첨의 기쁨이 현실적인 부담으로 바뀌지 않기 위해서는 계약금 자금계획이 필수입니다.

① 청약 전 ‘자금 시뮬레이션’ 필수

청약을 신청하기 전에, 자신이 원하는 단지의 예상 분양가를 기준으로 계약금·중도금·잔금⋅유상옵션⋅발코니 확장 시점을 미리 계산해야 합니다. 예를 들어, 6억 원 아파트 기준으로는 6천만 원(계약금), 3억 6천만 원(중도금), 1억 8천만 원(잔금)이 필요합니다. 아울러, 발코니 확장비용, 유상옵션 비용도 각각 계산에 반영해야 합니다.

독자분들과 같이 시뮬레이션을 돌려보겠습니다.
지금부터 저희는 6억 원 수준의 아파트에 청약 당첨이 되었습니다. 지금부터 시점마다 납부해야 하는 비용을 정리해 보겠습니다.
a) 계약금 : 6억 원 X 10% = 6천만 원
a-1) 발코니 확장비용 : 통상 1000~2000만 원 X 20% = 200 ~ 400만 원
a-2) 유상옵션(시스템에어컨, 드레스 확장, 원목마루, 장식장, 아트월 등등) : 통상 1000 ~ 3000만 원 X 20% = 200 ~ 600 만원
a-3) 아파트 계약 시, Total 지불 금액 = 6천만 원 + 400만 원 + 600만 원 = 7천만 원 (Max.)

b) 중도금 : 6억 원 X 60% = 3억 6천만 원
b-1) 중도금은 6회 차에 걸쳐서 나눠서 납부 (해당내용은 추후에 상세하게 다룰 예정입니다)

c) 잔금 : 6억 원 X 30% = 1억 8천만 원
c-1) 발코니 확장비용 잔금 = 통상 1000~2000만 원 X 80% = 800 ~ 1600만 원
c-2) 유상옵션 잔금 = 통상 1000 ~ 3000만 원 X 80% = 800 ~ 2400 만원
c-3) 잔금 처리 시, Total 지불 금액 = 1억 8천만 원 + 1600만 원 + 2400만 원 = 2억 2천만 원 (Max.)
(해당 내용은 추후에 상세하게 다룰 예정입니다)

 

②  대출 조건 사전확인

마이너스 통장, 신용대출 등 계약금 조달 수단은 개인의 신용점수·규제지역 여부·금융기관 조건에 따라 달라집니다.
따라서 분양공고 시점에 해당 단지의 대출 가능 여부 및 자금조달계획서 제출 의무를 반드시 확인해야 합니다.

③ 가족 자금 활용 시 주의

부모님 자금 지원을 받는다면 반드시 증여세 비과세 한도(10년 기준 5천만 원, 배우자는 6억 원) 내에서 계획해야 합니다.
이를 초과하면 세금 문제가 발생할 수 있으므로 사전 증빙 준비가 필요합니다.

④ 단기 자산의 현금화

자동차, 주식, 정기예금 등 단기 자산을 미리 정리해 계약금 납부 시기에 맞춰 현금 유동성을 확보하는 것이 중요합니다.

 

 

4. 계약 체결 후에도 끝나지 않는 부담

계약금을 납부하고 분양 계약을 마쳤다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다. 이후에는 중도금 대출 실행, 잔금 납부, 취득세 및 중개비용 등 다양한 지출이 이어집니다.

특히 금리 변동이나 경기 침체기에는 분양권 전매가 제한되거나 대출 금리가 상승할 수 있어, 자금 운용에 어려움을 겪는 경우도 많습니다. 이 때문에 청약 단계부터 계약 이후 입주까지의 전체 자금 흐름을 시뮬레이션해 두는 것이 중요합니다.

 

 

진짜 청약의 시작은 ‘계약금’에서

청약당첨은 분명 인생의 한 페이지를 장식할 중요한 순간입니다. 그러나 진짜 청약의 출발점은 계약금 납부 순간입니다.
이때부터는 감정이 아니라 ‘현금 흐름’이 모든 것을 결정합니다.

 

특히 지역별 규제 여부, 자금조달계획서 제출 의무, 대출 활용 가능성은 청약의 성공을 가르는 핵심 변수입니다.
이 점을 명확히 이해하고 준비한다면, 청약당첨은 단순한 ‘운’이 아닌 계획된 성공으로 이어집니다.