[청약부터 입주까지] 1부 : 청약의 첫 걸음

1부. 청약의 첫걸음 – 나도 내 집을 가질 수 있을까?

이번 시간에는 청약제도의 기본 구조와 청약통장의 역할을 이해하고, 필자의 경험을 녹여내어 독자분들의 시뮬레이션 예시를 도우며 현실적인 내 집 마련 전략을 제시합니다.

 

💡 나는 언제쯤 내 집을 가질 수 있을까?

매달 빠져나가는 월세와 전세 보증금, 계약 갱신 때마다 찾아오는 불안감.
누구나 한 번쯤 이렇게 생각합니다.

“나는 언제쯤 내 집을 가질 수 있을까?”

 

 

주변 친구가 청약에 당첨됐다는 소식을 들으면
왠지 나만 늦은 것 같다는 불안감이 생기지만, 걱정할 필요 없습니다.
청약제도는 누구에게나 기회가 열려 있습니다.
그리고 그 첫걸음은 청약통장 개설에서 시작됩니다.

 

🏦 청약통장부터 시작하는 내 집 마련 여정

‘내 집 마련’의 시작은 청약통장입니다.
은행에서 쉽게 만들 수 있지만, 가입 시기와 납입 횟수, 무주택기간에 따라 당첨 확률이 크게 달라집니다.

 

✅ 청약통장의 핵심 포인트

항목내용

주택청약종합저축	국민 누구나 가입 가능, 국민·민영주택 모두 신청 가능
납입인정금액	국민주택은 월 10만 원까지만 인정
핵심 변수	무주택기간, 부양가족 수, 납입횟수

즉, 청약은 돈보다 ‘시간’을 담보로 한 장기전입니다.
당장 큰돈이 없어도 매달 10만 원씩 꾸준히 납입하는 습관이
당첨 확률을 높이는 가장 현실적인 방법입니다.

 

🧭 청약제도의 기본 구조 이해하기

청약제도는 크게 가점제, 추첨제, 특별공급, 일반공급으로 나눌 수 있으며, 신청자의 조건과 상황에 따라 당첨 확률이 달라집니다.

1. 🔎 가점제 (청약가점제)

가점제는 신청자의 조건을 점수화해 높은 점수 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 점수는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 납입 횟수를 합산하며, 총 점수는 0~84점입니다.

• 무주택기간(최대 32점): 무주택 기간이 길수록 점수가 커집니다.
• 부양가족 수(최대 35점): 함께 거주하는 가족 수가 많을수록 점수가 올라갑니다.
• 청약통장 납입횟수(최대 17점): 납입 횟수가 많을수록 점수가 올라갑니다. 금액보다는 ‘횟수’ 기준입니다.

서울 등 인기 지역은 가점 커트라인이 높아 낮은 가점자는 당첨이 어렵습니다. 지방 중소도시나 일부 중저가 유형은 가점이 낮아도 당첨 기회가 있습니다. 청약홈에서 청약가점계산기로 점수를 계산해 보는 것이 좋습니다.

 

 

2. 🎲 추첨제

추첨제는 가점과 상관없이 일정 비율의 물량을 무작위로 뽑는 방식입니다. 주로 청년, 신혼부부 특공 일부, 일반공급 일부에 적용됩니다. 추첨제 방식은 주로 1순위(지역 주민 대상) 이후 2순위(전국)에서 추첨으로 진행되거나, 면적 혹은 투기과열지구 여부에 따라 추첨제 비율이 적용됩니다.

• 장점: 가점이 낮아도 당첨될 수 있어 ‘운’으로 당첨될 가능성이 있습니다.
• 단점: 경쟁률이 높으면 당첨 확률이 낮습니다. 운에 크게 좌우됩니다.

팁: 가점이 낮은 청약자는 추첨 물량을 노리는 전략이 현실적입니다. 단, 소득·연령 조건 확인이 되어야 합니다.

 

3. ✨ 특별공급 (특별공급/특공)

특별공급은 국가·지자체·공공기관이 정한 특정 대상자에게 일정 물량을 우선 배정하는 제도입니다. 대표적으로 신혼부부, 다자녀가구, 기관추천, 생애최초 등이 포함됩니다.

• 신혼부부 특별공급: 혼인 기간, 자녀 여부, 소득 기준 충족 시 청약가점과 별개로 우선 배정
• 생애최초 특별공급: 생애 처음 주택을 마련하는 무주택자에게 공급, 일반 가점제보다 유리할 수 있음
• 기관추천 특별공급: 중소기업 재직자, 10년이상 복무한 군인, 북한 이탈주민 등 특정 기관장의 추천을 받아 청약 할 수 있음
• 이전기관 특별공급: 주택을 공급하는 지역에 종사하는 근로자들에 한해 청약 가능.

팁 1: 조건을 충족하면 당첨 확률이 크게 올라갑니다. 소득 기준, 혼인 기간, 무주택 요건 등 자격 요건과 제출 서류를 반드시 확인하시기 바랍니다.

팁 2: 및 이전기관 특별공급의 경우, 청약통장을 사용하지 않고 청약이 가능합니다. 청약하고 싶은 주택의 청약공고를 반드시 확인하시어, 기관추천 및 이전기관 특별공급 제공여부를 확인하시고, 독자분들께서도 해당 특별공급에 자격이 되는지도 확인하시기 바랍니다.

 

4. 🎯 실제 시뮬레이션 예시

• 나이: 33세
• 무주택기간: 8년
• 부양가족: 2명 (배우자 + 자녀 1명)
• 청약통장 납입횟수: 84회

예상 청약가점: 약 52점

해석: 서울 인기 단지는 60~70점대 커트라인이 많지만, 지방 중소도시는 50점대만 되어도 당첨 가능성이 충분합니다.
가점이 부족하면 특별공급 자격 확인 또는 추첨제 물량 전략 병행이 필요합니다.

 

✍️ 필자의 첫 청약 준비 경험

필자는 사실 이전기관 특별공급으로 청약에 당첨이 된 사례입니다.
필자가 재직 중인 회사와 공급하는 주택의 지역구가 같았으며, 이전기관 특별공급 물량이 있던 것을 확인하여 청약하게 되었습니다.

문제는 특별공급의 종류를 모르는 사람이 너무 많거나, 알아도 특수적인 특별공급의 종류를 모르는 사람이 대부분이다보니, 혜택을 받는 사람도 결국 아는 사람만 사용하는 경우가 비일비재하였습니다.
필자는 이번 포스트를 통해 모든 독자분들께서 공급의 종류를 잘 파악하시어 청약 당첨을 위해 남들보다 한걸음 더 앞서있기를 바랍니다.

 

📌 정리: 청약의 핵심 포인트

청약통장	내 집 마련의 출발선, 꾸준한 납입이 중요
청약제도	가점제·추첨제·특별공급 구조 이해가 전략 수립의 핵심
시뮬레이션	자신의 점수를 계산해 목표를 구체화
경험	청약은 준비된 시간의 결과

 

🏁 마무리: 내 집 마련의 첫걸음을 지금부터

내 집 마련은 행운이 아니라 시간과 준비가 쌓여 만든 결과입니다.
오늘 청약통장을 만들고, 내 점수를 계산해 보세요. 그리고, 정보를 수집해서 남들보다 먼저 앞서 가세요.
작은 시작이 언젠가 당신을 내 집의 주인공으로 만들어줄 것입니다.